安老按揭計劃利弊分析(逆按)!真實自製長糧案例

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香港人均壽命高踞全球之冠,男性平均壽命83歲,女性平均壽命88歲,但社會上對退休後的保障並不足夠,單純倚賴強積金並不能解決退休後的生活支出,我們應早為退休生活打算,未雨綢繆,很多人辛苦一生都為擁有一層房子,但退休後房子需要自住不能出租,更不能釋出升值之後的物業價值。

假如是持有物業的長者就可以了解一下安老按揭,能多做一個財務安排,為晚年製造現金流。

影片解說

安老按揭簡介

安老按揭計劃早在2011年7月就已經推出,由香港按揭證券有限公司營運。坊間亦稱安老按揭為逆按揭,就是長者將已供滿的物業作抵押向銀行借貸,而貸款額將會以年金發放,業主可以分10年15年20年領取或者領取終身年金,亦可以選擇一筆過貸款以應付日後香港或境外的醫療開支,償還債務或購買骨灰龕位墓地殯葬等支出。貸款申請成功後長者可以繼續居住在物業直到百年歸老。

任何物業都可以申請安老按揭嗎?

逆按揭物業需要樓齡50年或以下,正常情況下不可出租,但假如申請人需要長期護理服務而遷出該單位便可將單位放租。未補地價資助房屋亦可申請,但需先獲當局批准。

申請安老按揭須知

申請人需要符合申請資格才能夠申請安老按揭。

  1. 需持有有效香港身份證,永久及永久居民均可。
  2. 擁有私人樓宇及已補地價資助房屋業主,須年滿55歲或以上。如果是未補地價資助房屋業主則需60歲或以上。
  3. 借款人個人名義或聯名持有該住宅單位,最高上限是三位借款人聯名申請
  4. 申請人不能是破產或涉及破產呈請

安老按揭計劃利與弊

繼續居住物業又可享有現金流

有不少想申請的人士,擔心將物業抵押給銀行後,物業會轉交銀行,會變得無家可歸,其實申請逆按揭之後仍然都是物業業主,可以繼續在物業內居住,而同時又月月有長糧收。

各項收費多

安老按揭需要支付按揭保費,法律費用,手續費,輔導費,假如物業年齡超過50年,就要提交驗樓報告,雖然其中不少項目都可以計入安老按揭貸款中,雖然說業主不是真金白銀交出,但值得注意的是這些收費是會影響到每月收取的年金金額。

貸款額度隨樓價遞減

因為樓價在八百萬元或以下的物業才能做到全數按揭,價值越高的物業按揭金額就會遞減,假如你擁有一層超過八百萬的物業,用安老按揭將物業抵押,就拿不到100%的貸款,最後不贖回物業的話,銀行就會收回物業,變相以少錢賣給銀行。

終止計劃,贖回物業需要還清利息

如果業主的下一代想要贖回該物業,因為物業已經抵押給銀行,就需要還清其中的利息,才能贖回物業,到時物業利息數目不少。而中途想停止安老按揭計劃也需要歸還利息。

個案分享

李生李太

均是65歲

一間已供滿500萬大埔物業

李生李太大半生時間勤勞節儉,深信磚頭保值,早早已買入自己的自住單位,買入時樓價不高,這些年來樓價已升值不少,本想有一個安樂窩可以與兒子安享晚年,但兒子早年不幸遇上交通意外身故,留下兩老,本想養兒防老,但現時生活頓失倚靠。

兩人的強積金和積蓄並不多,兩人生活節儉,退休前每月支出共$7000,最大資產是自己的自住物業,他們想獲得穩定現金流應付日常嘅生活開支,兩人又不想賣掉房子,想留在大埔,區內有不少熟悉街坊。希望同時能夠住在自己物業,又能夠有一筆資金解決日常生活開支。

因此李生李太在65歲時用逆按揭計劃提取終身年金,不提取一筆過貸款,運用定息計劃下,每月能夠收取$12,100。這樣他們就能夠不用賣掉自己房子,又能夠每月有糧出。

安老按揭適合我嗎

如果你是以下人士,可以考慮安老按揭

  1. 沒有子女或沒有打算將物業留給子女
  2. 沒有其他長期退休生活收入,例如年金,儲蓄計劃
  3. 只有一層物業自住,又想將物業價值釋出

如果你退休之後沒有長期收入以應付日常開支,而同時有一層供滿的自住樓,就可以釋放其中價值為自己製造長糧,每月擁有穩定的現金流。

假如你本身並不打算將該物業留給自己子女,就可以終身不還款,百年歸老的時候,物業就會交回銀行。

但假如你又想繼續傳承該物業,又想擁有其他穩定的收入,安老按揭並不適合你,可以考慮其他方式。

如果希望更加了物業活化和年金,合理規劃自己的退休方案,歡迎聯絡我們年金達人團隊,我們會為你免費提供一個度身訂造方案,以助你退休無憂。


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