海外物業投資可以是一個非常有吸引力的選擇，不僅可以增加投資組合的多樣性，還可以提供避險和長期增值的潛力。然而，許多投資者在配置海外物業時忽略了稅務方面的重要考慮。本文將揭示99%的海外物業投資者不知道的稅務陷阱，並提供配置海外物業時必須準備的三件事，包括遺產稅稅率和遺產繼承過程。此外，我們還將討論若然後人在承繼時沒有足夠的現金贖回會出現的結果。
稅務陷阱一：購買前了解稅項支出
當您考慮購買海外物業時，應該了解該國對物業徵收的稅項及稅率。不同國家稅徵收的規定和稅率各不相同。以英國為例，物業出租包括以下稅項：
- 1. 印花稅 (Stamp Duty Land Tax)*: 需支付印花稅，根據物業價值和擁有情況而定。
- 2. 個人所得稅 (Income Tax)*: 出租物業的租金收入視為應稅收入，需繳交個人所得稅，稅率根據所得水平而定。
- 3. 增值稅 (Value Added Tax)*: 需支付增值稅，涉及提供的服務和律師費用。
- 4. 市政稅 (Council Tax)*: 每年需向當地政府繳交市政稅，用於地方公共服務。
- 5. 資產增值稅 (Capital Gains Tax)*: 若將物業出售，需支付資產增值稅，稅率根據個人所得稅率而定。
因此在購買英國物業收租時，不只要了解稅前的回報率，而更需要了解稅後的回報比率。
詳細可以向英國會計師查詢。
稅務陷阱二：瞭解遺產稅及繼承過程
英國的遺產稅免稅額為32.5萬英鎊。如果將所有遺產留給配偶，即使金額超過32.5萬英鎊，都無需繳付遺產稅。此外，如果將房屋留給子女或孫子女，可以額外獲得17.5萬英鎊的免稅額，使個人遺產稅免稅額增加至50萬英鎊。
英國對於超過325,000英鎊的遺產進行遺產稅徵收，稅率為40%。
除了遺產稅稅率外，您還需要瞭解英國的繼承過程：
- 1. 確定居住地狀態：確定個人的居住地狀態，可以基於出生、居住地或選擇等因素。
- 2. 繼承權證書：從遺囑登記處獲得繼承權證書，允許對已故者的遺產進行管理。
- 3. 識別資產：編製已故者資產的全面清單，包括銀行帳戶、房產和投資等。
- 4. 清償債務和費用：從遺產中扣除葬禮費用、管理成本、債務和其他負債。
- 5. 分配遺產：根據法律要求或已故者的遺囑（如果適用），分配剩餘的遺產。
- 6. 遺產稅規劃：考慮稅務影響並制定策略以減少遺產稅負擔。
- 7. 法律程序：遵循遺產管理的法律程序，包括獲得必要的法院批准。
- 8. 完成管理*：通過將資產分配給受益人並解決所有義務來結束遺產管理。
具體時間取決於於個別案例的複雜性和遺產規模，但一般來說，在沒有立遺囑的情況下，整個過程可能需要數個月至數年不等。在這段時間內，死者的資產會全部被凍結（包括租客的租金），家人不得提取，這樣或許會影響到家人的生活。
稅務陷阱三：決定以公司名義持有還是以個人名義持有該物業？
英國公司買賣物業的稅率通常為19%。相比之下，以個人名義購入物業時，根據收入水平的不同，個人所需繳納的稅率可能會有所不同。
例如，對於非英國居民，個人收入稅率從20%起跳，並根據收入水平分為不同的級別，最高可達45%。
因此，以公司名義購入物業可能會享有較低的稅率優勢，但需考慮公司成本和管理費用等因素。
這些資訊提供了在英國進行公司和個人名義購買物業時的稅務差異，讓你可以更好地了解選擇的影響和考量。
筆者作為一個英國物業投資者，有以下五大要點可以跟讀者分享來作為風險管理：
- 1. 開設一個以上的英國銀行戶口：當一個戶口被不知名原因被凍結時，亦能向物業管理即時提供另一個銀行戶口。
- 2. 審視自己在香港的信貸評級用額度：有些英國物業在購入後才知道不能做按揭，需要全額購入，若然發生這個情況，可以選擇在香港借貸，有應急錢去週轉避免損失，因此先了解自己的信貸，可以在香港的銀行調動多少資金。
- 3. 尋找另一個後備中介：因為你不能夠管理整個交易流程，你必須要尋找一個可靠，值得信賴的房屋仲介、會計師、裝修工程公司，但是基於不同因素，這些中介人的服務質素可能有變，有時甚至濫收費用，因此你必須要有兩手準備，找適合的人去推薦。
- 4. 了解該地區的供求：物業必須能夠順利出租才有收入，因此要做足夠功課，了解該區的供求才不會”入錯貨”。
- 5.配置終身人壽保險：準備足夠的現金以應對遺產稅和其他可能的財務需求，以確保您的資產能夠順利傳承並最大限度地保值增值。
結論：
海外物業投資可以為投資者帶來重要的回報和多樣化，但在配置海外物業時，稅務方面的考慮是不可忽視的。了解不同國家的遺產稅稅率和遺產繼承過程，以及尋求專業稅務諮詢，可以幫助您避免稅務陷阱並保護您的資產。同時，亦要做好兩手準備，才能管理風險，在投資上穏中求勝。
